Posso vender um imóvel dado em garantia ao banco?

Na hora de realizar um empréstimo bancário é muito comum que a instituição financeira faça a exigência de que uma garantia seja prestada para garantir uma eventual situação de inadimplência.

As garantias podem ser pessoais, isto é relacionada a pessoas, como aval ou fiança ou reais, ou seja, relacionada à bens, como a hipoteca ou o penhor. Quando se dá um bem em garantia para o banco uma dúvida muito comum entre os consumidores é se existe a possibilidade de vender este imóvel antes de ser quitado o empréstimo com a instituição financeira.

A resposta a essa pergunta estará diretamente ligada ao tipo de contrato realizado e ao tipo de garantia prestada.

Os empréstimos envolvendo linha de crédito para a aquisição de imóveis, via de regra, são efetuados através da alienação fiduciária. Neste tipo de contrato não é possível a venda do imóvel até a quitação do contrato, pois é o próprio bem que garante a quitação em caso de inadimplemento do contratante.

Contudo é comum que imóveis sejam dados em garantia em outros tipos de contratos de empréstimos, tanto de pessoa física quanto de pessoa jurídica, através de hipoteca. Esse tipo de garantia permite a realização da venda pelo proprietário do imóvel ainda que o empréstimo bancário não esteja quitado.

Essa permissão advém da redação do próprio Código Civil.

Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.

Isso acontece porque a hipoteca é considerada uma garantia economicamente frágil, além disso, existe um procedimento específico para a sua execução em caso de inadimplemento do contratante, de maneira que o banco não poderá apropriar-se diretamente do bem hipotecado, devendo realizar um procedimento judicial para execução da hipoteca e quitação do contrato.

As particularidades que serão envolvidas numa possível venda de um imóvel hipotecado é o fato de que, como a hipoteca consta na matrícula do imóvel, o comprador terá plena e expressa ciência da existência desta garantia, bem como da possibilidade de a instituição financeira requerer direitos em caso de inadimplemento do contrato de empréstimo.

Dá-se o nome de direito de sequela ao instituto jurídico através do qual o banco efetua requerimentos em relação ao imóvel vendido, em caso de inadimplemento do contratante de empréstimo bancário com cláusula hipotecária.

Para maiores informações sobre as garantias nos contratos bancários procure um advogado especialista.