Entenda a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária. Qual é a melhor para você?

Diariamente na advocacia bancária vejo pessoas assinarem contratos bancários sem entender o que de fato estão assumindo. Sempre digo em minhas reuniões com os clientes, assinar um contrato é algo muito sério, pois, baseado no princípio “pacta sunt servanda” do direito civil, o contrato faz Lei entre as partes. A expressão “pacta sunt servanda” – do latim, “pactos devem ser respeitados” ou “acordos devem ser cumpridos” – é utilizada para designar um princípio clássico da teoria dos contratos, segundo o qual haveria obrigatoriedade em cumprir o que foi acordado em contrato. 

Sendo assim, não se deve assinar um contrato sem saber cabalmente do que se trata e quais são as garantias que porventura pode ter no contrato a assinar. 

Esse artigo tem por objetivo trazer de forma simples a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária. Pois tenho visto nos últimos dias pessoas fazendo uma alienação fiduciária pensando que é uma hipoteca. As consequências dessa confusão podem ser horríveis. 

Quando se trata de garantias para obter crédito junto a bancos e financeiras, muitos se confundem entre hipoteca e alienação fiduciária, como mencionado acima. Embora ambas sirvam para assegurar empréstimos, especialmente aqueles de valores mais elevados, porém, as diferenças são significativas.

O que é Alienação Fiduciária?

Na alienação fiduciária, o bem — seja ele um imóvel, veículo ou máquina — fica na propriedade do credor (banco ou financeira) até que a dívida seja completamente paga. Durante esse período, você, como devedor, retém apenas o direito de uso do bem, ou seja, o verdadeiro proprietário do bem é o banco ou financeira, do mesmo modo que o devedor é o possuidor. Esse imóvel passará a ser seu quando terminar de pagar a dívida e solicitar a desalienação. 

A desalienação, por outro lado, é o processo de retirada dessa restrição financeira sobre o bem. É o momento em que o bem deixa de estar vinculado ao contrato e se torna livre de ônus. 

O que é Hipoteca?

Diferentemente da alienação fiduciária, na hipoteca o devedor mantém o uso e a propriedade do bem, mas o registra como garantia da dívida. Isso permite que você continue usando e até vendendo o bem, contudo, ele permanecerá como garantia até que o empréstimo seja quitado. A hipoteca é comum em propriedades rurais para financiamento de safras, mas também é aplicável a imóveis urbanos. Este processo requer uma escritura pública e pode ser mais demorado e custar mais caro para que se consiga o empréstimo.

Dica bônus e muito importante, quando você for comprar um imóvel, veja se na matrícula do imóvel que você deseja comprar não está garantido com uma hipoteca. Se tiver, não compre o imóvel até que a hipoteca seja retirada. Essa dica pode te salvar de muito desgosto e desconforto psicológico no futuro.

Vantagens e Desvantagens

Ambos os métodos permitem o acesso a créditos com valores altos, juros menores e prazos de pagamento prolongados, pois o risco de inadimplência é menor e caso aconteça, se tem a garantia de cobrir o saldo devedor (com isso se consegue juros menores). No entanto, se houver inadimplência, ambos, hipoteca e alienação fiduciária, implicam no risco de perder o bem dado em garantia.

A alienação fiduciária oferece uma resolução mais rápida para o credor em caso de não pagamento, com o imóvel passando automaticamente para o credor e o processo de leilão podendo iniciar-se rapidamente, geralmente entre 5 e 10 meses.

Por outro lado, a hipoteca proporciona um prazo maior para resolver as pendências financeiras. Um processo judicial de execução pode levar de 3 a 5 anos até que o bem seja levado a leilão. Isso oferece ao devedor um tempo mais extenso para reorganizar suas finanças e conseguir um respiro financeiro com o intuito de renegociar a dívida e manter o bem hipotecado.

Qual das duas garantias é melhor?

A escolha entre hipoteca e alienação fiduciária depende das suas necessidades específicas. Se a possibilidade de um prazo maior para saldar a dívida é crucial, a hipoteca pode ser a opção mais adequada. Contudo, para aqueles que priorizam taxas de juros potencialmente mais baixas e um processo mais direto e rápido, a alienação fiduciária pode ser preferível.

Antes de tomar uma decisão, é essencial consultar um advogado especializado que possa oferecer orientação baseada nas particularidades do seu caso e nos detalhes do contrato proposto.

E lembre-se, não saia por aí assinando qualquer documento ou contrato sem saber totalmente do que se trata. Peça ajuda a um advogado especialista, acredite no que eu vou te falar, isso pode salvar você e sua família de dores muito fortes: sempre tenha um advogado de sua confiança por perto.