Contrato Bancário com Instituição de Hipoteca: o que de fato significa hipotecar o meu bem?

Fiz um empréstimo com o banco e dei meu imóvel em hipoteca, mas, o que isso significa?

Um termo muito conhecido, mas pouco explorado, é a instituição de uma garantia bancária através de hipoteca. De maneira simplificada, podemos dizer que a hipoteca consiste na oferta de um bem para certificar à instituição financeira que o empréstimo contraído será quitado e, caso não seja, o bem poderá ser utilizado para tal finalidade.

Realizada a hipoteca sobre bem imóvel, é necessário dar publicidade ao ato, ocorrendo assim o registro do contrato com a instituição financeira perante o Cartório de Registro de Imóveis.

E se eu deixar de pagar o banco, vou perder minha casa? Bem, em caso de inadimplência, esse procedimento não é automático. O credor hipotecário necessitará requerer judicialmente a venda do bem para então torná-lo líquido e assim quitar a dívida, seguindo alguns procedimentos.

Além disso, a constituição de hipoteca não impede a venda do imóvel, sendo, contudo, garantido ao credor hipotecário o direito de sequela sobre o bem em caso de inadimplência do crédito que a garantia visa resguardar. Desta maneira, caso haja cláusula impedindo a venda do imóvel, ela é considerada nula de pleno direito, por previsão legal.

O direito de sequela é a possibilidade de a instituição financeira requerer o bem do possível comprador a fim de garantir o pagamento da cédula à qual foi gravada a garantia.

Por tal situação, a hipoteca é tida como uma garantia branda, considerando ainda que o devedor continua exercendo normalmente a posse e propriedade do bem hipotecado. Todavia, uma cláusula comum em contratos bancários com hipoteca é o vencimento antecipado da dívida em caso de venda do bem dado em garantia, a qual deve ser observada caso haja intenção de alienar o imóvel, pois pode tornar altamente desvantajoso a realização do mencionado negócio.

É muito comum dar em hipoteca imóveis. Contudo, é importante saber que existem outros bens sob os quais a hipoteca pode ser constituída, como navios, aeronaves, direito de uso para fins de moradia, entre outros. Bens móveis com alto valor agregado, como carros de luxo e embarcações menores, também podem ser hipotecados de acordo com as normas aplicáveis.

Frisa-se ainda que é possível constituir mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem, havendo assim um concurso de credores hipotecários. Em caso de inadimplência e venda do bem para saldar os créditos, será observada a ordem de preferência dos créditos, observados pelas datas, das primeiras garantias constituídas para as últimas.

É possível ainda ocorrer, em caso de concurso de hipotecas (existência de duas ou mais hipotecas sobre o mesmo bem), sua junção, que de maneira prática acontece quando o segundo credor quita a primeira dívida, extinguindo a garantia inicialmente prestada e sub-rogando-se nos direitos do primeiro credor.

No concurso de hipotecas, há ainda outras particularidades que precisam ser observadas, como a impossibilidade do segundo credor executar a hipoteca, ainda que vencida, antes de vencida a primeira.

Por fim, é importante ter ciência de que a hipoteca não é garantia suficiente para impedir que outras dívidas alcancem o imóvel, podendo ocorrer, por exemplo, penhora sobre o bem para fins de quitação de dívidas diversas.

Se você tem um contrato bancário com um imóvel dado em garantia mediante hipoteca, agora já conhece um pouco mais deste instituto. Caso tenha dúvidas sobre a situação de seu contrato bancário, procure um especialista para te orientar.

Por Dhiogo Neri