Concurso de Garantias Bancárias: é possível ceder meu imóvel para garantir mais de um contrato?

Para a realização de um empréstimo bancário comumente a instituição financeira faz alguns requerimentos a fim de resguardar o pagamento da dívida. Neste aspecto, é habitual que imóveis comerciais e residenciais fiquem gravados com cláusulas garantidoras aos bancos, visando aumentar a garantia de que os valores concedidos serão de fato adimplidos.

Nestes casos uma dúvida muito comum é se existe a possibilidade de contrair mais de um empréstimo concedendo um mesmo bem como garantia e como os bancos, as vezes sendo instituições diferentes, lidam com esta situação.

Inicialmente é importante pontuar que se tratando de empréstimos relativos à aquisição de imóveis com cláusulas de alienação fiduciária, via de regra, essa possibilidade é inexistente, pois neste tipo de contrato o imóvel como um todo é a própria garantia do pagamento. E ainda que o bem detenha valor de mercado superior a dívida, ele fica totalmente condicionado a finalização do contrato imobiliário.

Desta maneira, se você tem um imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, apenas poderá cedê-lo como garantia para outro empréstimo após a quitação e baixa da mencionada averbação.

Já quando tratamos de cédulas de crédito bancária distintas, sim, existe esta possibilidade, a qual inclusive é permitida pelo Código Civil, o qual regula especificamente para o caso das hipotecas:

Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.

Aqui a instituição vai avaliar além das questões relativas ao crédito da pessoa que contrai o empréstimo, a situação do imóvel e seu valor, no sentido de verificar se ele tem capacidade econômica suficiente para garantir todos os débitos aos quais a garantia está sendo prestada.

Desta maneira, a primeira instituição que tenha gravado a hipoteca não poderá impedir o proprietário de conceder garantia sobre o mesmo bem a outro banco. Contudo, a primeira hipoteca gravada terá seu direito de preferência resguardado em caso de inadimplemento.

Para se compreender melhor o funcionamento dessa garantia você pode imaginá-la como uma opção que a instituição financeira tem para resguardar que o valor que foi liberado ao cliente através do empréstimo bancário será quitado, e se não o for, haverá um imóvel apto a satisfazer o débito.

Neste sentido, o banco não se torna o proprietário do seu imóvel, mas um detentor de direitos futuros, que apenas serão acionados caso o empréstimo contraído não seja pago corretamente. E assim sendo, não pode impedir que o imóvel seja dado a outra instituição para garantir outro empréstimo.

Havendo dúvidas sobre contratos bancários lembre-se sempre de contar com o auxílio de um advogado especialista.